La riduzione da cinque a tre del numero di case in affitto breve che fa scattare la presunzione di imprenditorialità mette in luce una serie di problematiche. Sono questioni anche “antiche”, che ora – tanto più dopo le novità introdotte dalla legge di Bilancio (articolo 1, comma 17) – necessitano di chiarimenti ufficiali.
L’obbligo di partita Iva
I dubbi scaturiscono innanzitutto dal fatto che, secondo il testo normativo, l’obbligo di partita Iva scatta «in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta». Al riguardo, si ritiene che il termine «destinazione» vada ricondotto alla modalità di imputazione del reddito, che per le persone fisiche segue il principio di competenza (redditi fondiari).
In altre parole, ai fini della presunzione si ritiene che non sia rilevante la volontà del contribuente di locare, ma soltanto la effettiva destinazione dell’immobile. In sostanza la presunzione legale opera solo con l’effettivo raggiungimento, nell’anno solare di riferimento, della terza unità locata.
In caso di contitolarità degli immobili, ci sarà da capire se l’obbligo vada verificato autonomamente sul singolo comproprietario (come sembrerebbe logico, si veda anche il recente focus 1/2026 dell’Aidc Lab); oppure se, all’eventuale superamento della soglia da parte di uno solo di essi, tutti saranno tenuti a dotarsi di partita Iva.
Appartamenti e locazioni
Altra questione tecnica in bilico riguarda la definizione di “appartamento”. Concettualmente potrebbe essere tradotto in: unità immobiliare accatastata. Se questa interpretazione dovesse essere confermata ufficialmente, al fine della verifica del numero di “appartamenti” non rileverebbero quindi le singole stanze affittate autonomamente, in quanto parte di un’unica unità iscritta “singolarmente” in catasto.
Nel computo, inoltre, dovrebbero rilevare non solo gli immobili locati sui quali il contribuente ha un diritto reale, ma anche quelli che egli, a sua volta, ha ricevuto in comodato o affitto e che generano perciò un “reddito diverso” da indicare nel quadro RL. Viceversa, stando alla lettera della norma, non dovrebbero contare in capo al proprietario gli immobili dati in locazione o comodato quando è il comodatario o il sublocatore che li destina a locazione breve.
Rimane poi il problema di chi cambia condizione da un anno all’altro, in base al mercato. È il caso di chi possiede tre immobili e non tutti gli anni sceglie di destinarli a locazione breve, e quindi di trovarsi soggetto all’obbligo di partita Iva. In questa ipotesi, nulla vieta che il percorso “fiscale” possa rimanere nell’ambito del reddito d’impresa.
La scelta del forfait
In caso di apertura della partita Iva, l’agenzia delle Entrate (circolari 10/E/2016 e 9/E/2019) non pone sbarramenti all’acceso al regime forfettario ex legge 190/2014. Ma è da capire, eventualmente, quale codice Ateco utilizzare: potrebbe essere il 55.20.42, per il quale è previsto dall’attuale normativa un coefficiente di redditività del 40%, che può così diminuire sensibilmente il reddito imponibile sul quale applicare l’imposta sostitutiva del 15 per cento. Non ci dovrebbero essere ostacoli nemmeno per il forfait con aliquota agevolata al 5%, poiché – in costanza degli altri requisiti – l’attività da esercitare non costituisce, in alcun modo, «mera prosecuzione di altra attività precedentemente svolta sotto forma di lavoro dipendente o autonomo».
Il regime Iva
Se non si sceglie il forfettario, l’attività va inquadrata anche in relazione al regime Iva applicabile. La locazione di fabbricati abitativi rientra, normalmente, fra le operazioni esenti (articolo 10, punto 8, del Dpr 633/72). Qualora, invece, le unità immobiliari abitative siano utilizzate nell’esercizio di attività alberghiera o para-alberghiera (in presenza di una serie di servizi aggiuntivi), le relative operazioni sono soggette all’Iva del 10 per cento.
Quanto ai vincoli documentali, in ambito Iva chi effettua solo operazioni esenti potrà chiedere la dispensa dagli adempimenti, eliminando le fatture e quindi anche gli altri obblighi collegati (registrazione documenti e dichiarazione Iva).
In caso di adozione del regime forfettario, l’operazione resterebbe invece fuori campo Iva, ma con l’obbligo di dover certificare sempre i corrispettivi.
Il Sole 24 Ore - Mario Cerofolini e Lorenzo Pegorin