Gli effetti benefici, ben oltre le esigenze strettamente collegate alla pandemia di Covid-19, della lunga sospensione dei termini disposta in tema di agevolazioni acquisto prima casa si volgono al termine. Per i rogiti stipulati dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023, quindi durante il periodo di lunga sospensione dei termini, il trasferimento della residenza dovrà avvenire entro il 30 aprile 2025.
Originariamente l’articolo 24 del Decreto Legge n. 23 del 2020 aveva disposto, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021, la sospensione dei termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, ovvero relativi all’acquisizione della residenza nel territorio del comune in cui è collocato l’immobile agevolato (da realizzarsi entro 18 mesi dal rogito), nonché dei termini previsti dall'articolo 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa in caso di alienazione nei cinque anni successivi all’atto di acquisto (da perfezionarsi entro un anno dall'alienazione dell’immobile). La sospensione di cui all’articolo 24 del Decreto Legge n. 23 del 202 si applica anche al termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, pur essendone già titolare di una abitazione agevolata, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso.
Di Decreto Milleproroghe in Decreto Milleproroghe il periodo di sospensione è stato progressivamente allungato, prima fino al 31 marzo 2022 (articolo 3, comma 5-septies, Decreto Legge n. 228 del 2021), poi fino al 30 ottobre 2023 (articolo 3, comma 10-quinquies, Decreto Legge n. 198 del 2022). Si è così generato un lunghissimo periodo di sospensione dei termini, dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023, di oltre 62 mesi, con la conseguenze che se l’acquisto agevolato è avvenuto tra il 23 febbraio 2020 ed il 30 ottobre 2023, i termini interessati dalla sospensione decorreranno solo dal 31 ottobre 2023 con scadenza, appunto, nel mese di aprile 2025.
Da segnalare che la disposizione in commento non trova applicazione rispetto ai termini di ultimazione degli immobili trasferiti quanto questi erano ancora in corso di costruzione, al fine di verificare che, una volta realizzati, presentino effettivamente le caratteristiche di case di abitazione riconducibili in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9. Pur in assenza di una norma che disciplini espressamente i termini entro cui gli immobili in corso di costruzione devono essere completati, è stato chiarito a più riprese (Risposta n. 39 del 12 gennaio 2021 e n. 235 del 9 aprile 2021), e confermato dalla giurisprudenza di legittimità(Cass. n. 13317 del 2016), che la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all'agevolazione non può essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l'agevolazione, deve dimostrare l'ultimazione dei lavori, e quindi l’effettiva destinazione abitativa nei termini consentiti dall’agevolazione in commento, entro tre anni dalla registrazione dell’atto, ovvero entro i termini di decadenza ordinari dell’azione di accertamento di cui all’articolo 76 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986. Ne consegue che se per il rogito stipulato durante il periodo di sospensione dei termini c’è tempo fino alla conclusione del mese di aprile 2025 per trasferire la residenza, la costruzione deve completarsi, pena la perdita dei benefici, sempre ed inderogabilmente entro tre anni dalla data dell’atto di acquisto (nonostante la lunga sospensione in commento).
La sospensione dei termini in commento, inoltre, non produce alcuna conseguenza nel caso in cui la prima casa sia acquistata nel territorio del comune in cui viene svolta la propria attività lavorativa. Da questo punto di vista la disposizione normativa presupposto che l’attività lavorativa, indipendentemente dalla tipologia di reddito prodotta, sia attuale al momento dell’acquisto dell’immobile e, dunque, antecedente al rogito (Cass. n. 13850 del 2017). Se il contribuente sceglie il criterio dell’effettiva attività lavorativa, come da apposita dichiarazione in atto, questa doveva essere già in corso al momento della stipula.
Paolo Iaccarino - Fiscalfocus