Nuove regole per le attività turistiche e ricettive dal 1° giugno 2026. La nuova modulistica per strutture ricettive impone maggiore standardizzazione nei procedimenti SUAP, ma per le nuove aperture emerge già un nodo operativo molto delicato: il CIN-Codice identificativo nazionale può essere richiesto prima che il gestore sia materialmente in grado di ottenerlo.
Dal 1° giugno cambia la gestione delle pratiche SUAP
Dal 1° giugno 2026 l’avvio e la modifica delle attività ricettive dovranno confrontarsi con la nuova modulistica unificata e standardizzata approvata in sede di Conferenza Unificata il 18 marzo 2026 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 77 del 2 aprile 2026.
La novità interessa alberghi, strutture extralberghiere e strutture all’aria aperta, e quindi, a seconda delle discipline regionali, hotel, affittacamere, bed and breakfast ricettivi, case e appartamenti per vacanze, campeggi, villaggi turistici, glamping e formule analoghe. Il termine del 1° giugno deriva dal meccanismo di adeguamento previsto dall’accordo, per cui le Regioni sono chiamate ad adattare la modulistica alle rispettive normative di settore, mentre i Comuni devono recepire i modelli aggiornati nei propri sistemi entro 60 giorni dalla pubblicazione.
Come ovvio, la nuova modulistica incide sulla fase di costituzione amministrativa dell’attività, ma anche sulle variazioni successive e sul coordinamento tra titolo abilitativo comunale, banca dati nazionale e obblighi di identificazione della struttura.
SCIA, variazioni e attività interessate
La SCIA, Segnalazione certificata di inizio attività, resta il canale ordinario per l’avvio delle strutture ricettive soggette a titolo amministrativo. Con la SCIA l’operatore dichiara il possesso dei requisiti richiesti dalla normativa nazionale, regionale e comunale, potendo iniziare l’attività nei limiti previsti dalla disciplina applicabile e salvo i controlli successivi dell’amministrazione.
I nuovi modelli non riguardano solo le aperture, ma interessano anche le modifiche dell’attività, e dunque ad esempio variazioni della capacità ricettiva, aggiornamento dei servizi offerti, cambiamenti nella classificazione, ma anche modifiche strutturali o organizzative e altre comunicazioni richieste dalle normative regionali.
Resta distinto il caso delle locazioni turistiche non imprenditoriali, come gli affitti brevi sotto i 2 immobili, che in molti ordinamenti regionali non seguono la stessa logica autorizzatoria delle strutture ricettive vere e proprie. Per queste fattispecie continuano a rilevare le comunicazioni previste a livello territoriale, da coordinare con gli obblighi nazionali sul Codice identificativo nazionale.
Che cos’è il CIN e perché è importante per il Fisco
Il CIN, Codice identificativo nazionale, è il codice attribuito alle strutture turistico-ricettive e agli immobili destinati a locazione breve o turistica nell’ambito della BDSR, la Banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve. La disciplina è contenuta nell’art. 13-ter del Dl 145/2023, convertito dalla legge 191/2023. Il sistema è stato poi attuato con il decreto del Ministero del Turismo 6 giugno 2024, che ha definito le modalità di interoperabilità tra banca dati nazionale, banche dati regionali e province autonome.
La sua funzione è rendere identificabile l’offerta turistica sul territorio nazionale. Il codice deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è ubicata la struttura o l’unità immobiliare e deve essere indicato negli annunci, anche quando pubblicati tramite portali telematici o intermediari. Il CIN, quindi, è uno strumento di tracciabilità amministrativa che consente di collegare la struttura al soggetto titolare o gestore, alla localizzazione dell’immobile e ai dati già presenti nei sistemi territoriali.
Per i commercialisti il CIN va letto insieme agli altri elementi che qualificano l’attività, come forma imprenditoriale o non imprenditoriale, presenza di servizi accessori, numero di immobili gestiti, organizzazione dell’attività, regime IVA, trattamento dei redditi e possibilità di applicare la cedolare secca nei casi ammessi. Il codice non determina ovviamente da solo la natura fiscale dell’attività, ma entra nella documentazione ordinaria del cliente e diventa un dato da verificare nelle procedure di compliance.
In prospettiva, la BDSR può facilitare l’incrocio tra dati amministrativi, annunci online, flussi turistici e posizioni fiscali, motivo per cui è prudente che gli studi inseriscano il CIN nei fascicoli permanenti dei clienti, insieme a SCIA, classificazione regionale, dati catastali, eventuale codice regionale, autorizzazioni comunali e contratti con i portali.
Il problema: il codice può essere chiesto prima della sua attribuzione
C'è però un punto critico, che nasce dalla sequenza degli adempimenti. Nei nuovi moduli il CIN compare tra le informazioni da indicare. Per una struttura già operativa il dato può essere disponibile e l’inserimento non crea particolari difficoltà. Il problema si presenta invece nelle nuove aperture.
Il CIN, infatti, presuppone che la struttura o l’immobile siano censiti nella banca dati e collegati alle informazioni amministrative necessarie. Ma, per una nuova attività ricettiva, proprio la SCIA rappresenta l’atto con cui il procedimento prende forma presso il SUAP.
Da qui il disallineamento: la pratica di avvio può richiedere un codice che l’operatore potrà ottenere solo dopo aver completato, o almeno avviato correttamente, la stessa pratica amministrativa. Se il campo venisse impostato come obbligatorio nei portali comunali, il rischio sarebbe il blocco della compilazione.
Molti SUAP gestiscono i procedimenti tramite piattaforme informatiche rigide, nelle quali un campo obbligatorio non compilato impedisce l’invio della pratica. In assenza di istruzioni operative, il professionista potrebbe trovarsi davanti a un adempimento tecnicamente impossibile, e cioè indicare un codice non ancora generato.
Cosa fare
Il paradosso è evidente, visto che la standardizzazione nasce per ridurre incertezze e differenze applicative, ma rischia di introdurre un ostacolo proprio nel momento più delicato, che è proprio quello dell’avvio dell’attività.
La soluzione dovrebbe essere amministrativa prima ancora che normativa. Per cui, per le nuove aperture, il campo CIN ad esempio dovrebbe essere facoltativo, non compilabile o integrabile successivamente. In alternativa, i portali SUAP dovrebbero prevedere una dichiarazione specifica, del tipo “CIN non ancora attribuito per nuova attività”, consentendo comunque la protocollazione della SCIA.
Diverso il caso delle strutture già esistenti che presentano una variazione. Qui il CIN, se già attribuito, può ragionevolmente essere richiesto come dato identificativo della posizione.
Quindi, in attesa che sia risolta quanto prima questa impasse, dal 1° giugno i professionisti devono controllare con attenzione la modulistica adottata dal Comune competente. Prima dell’invio di una nuova SCIA è opportuno verificare se il campo CIN sia obbligatorio, facoltativo o accompagnato da note applicative.
Per le attività già avviate, conviene aggiornare il fascicolo con il codice nazionale e verificarne l’allineamento con eventuali codici regionali.
Per le nuove aperture, consigliamo di conservare la prova della sequenza degli adempimenti:
- predisposizione della SCIA
- protocollazione
- richiesta del CIN
- successiva integrazione della pratica, ove necessaria.
Miriam Carraretto - Fiscalfocus