Le incertezze sono numerose, ma i contribuenti devono prendere decisioni immediate. Infatti, non è indifferente comprendere se sia possibile fruire della detrazione del 50 per cento o del 36 per cento in quanto la misura del beneficio fiscale incide sul costo complessivo dei lavori.
Con decorrenza dal 1° gennaio 2025 è ancora possibile fruire della detrazione del 50 per cento per le spese aventi ad oggetto il recupero del patrimonio edilizio, ma a condizione che l’unità immobiliare sia utilizzata come abitazione principale. Inoltre, il legislatore ha previsto un’ulteriore condizione in quanto per fruire della maggiore detrazione del 50 per cento il contribuente deve possedere l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale. Ad esempio, non può fruire della detrazione “rinforzata” il comodatario o il conduttore di un immobile anche ove tale soggetto sia stato autorizzato all’esecuzione dei lavori dal proprietario.
In questo caso la soluzione (negativa) non è in discussione. Invece, possono verificarsi con una certa frequenza casi le cui incertezze sono notevoli e necessitano, come detto, di un intervento dell’Agenzia delle entrate.
Questi dubbi riguardano, ad esempio, gli interventi edilizi su parti comuni di un edificio condominiale. A tal proposito sono possibili due soluzioni. La prima, negativa, che parte della considerazione che il condominio non può costituire abitazione principale per alcun contribuente. Se tale considerazione fosse ritenuta corretta i singoli comproprietari potrebbero fruire della detrazione nella misura del 36 per cento e mai del 50 per cento. Tuttavia, questa soluzione non sembra essere molto convincente.
La soluzione più corretta, invece, richiederebbe una specifica verifica all’amministratore del condominio. L’amministratore dovrebbe chiedere ai singoli proprietari (o titolari di altri diritti reali) se l’unità immobiliare dagli stessi posseduta sia o meno utilizzata come abitazione principale. In questo caso la detrazione spettante dovrebbe essere fatta valere, nell’ipotesi di risposta positiva, nella misura del 50 per cento.
L’amministratore dovrà preliminarmente suddividere la spesa del condominio in base ai millesimi posseduti dai singoli immobili per effettuare la corretta imputazione della stessa. Successivamente comunicherà ai i proprietari delle unità immobiliari utilizzate come abitazioni principali la possibilità di beneficiare della detrazione nella misura maggiorata del 50 per cento.
In realtà, questa ulteriore comunicazione sembrerebbe essere superflua in quanto il proprietario (o il titolare di altro diritto reale) potrà decidere di utilizzare la detrazione del 50 o del 36 per cento in relazione alla situazione in cui si trova indipendentemente dalla comunicazione dell’amministratore del condominio, ma in realtà non è così. Infatti, ai fini dell'elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata, l'articolo 2 Decreto Ministro Economia e Finanze 1/12/2016 ha previsto l'obbligo di trasmissione all'Agenzia delle entrate, da parte degli amministratori di condominio, delle spese sostenute dal condominio con indicazione delle quote di spesa imputate ai singoli condòmini con le modalità previste con Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate.
Ragionevolmente, nella comunicazione che gli amministratori di condominio dovranno effettuare entro il 16 marzo 2026 (per le spese sostenute nell’anno 2025), il provvedimento direttoriale che indicherà i dati da comunicare chiederà anche la misura della detrazione spettante (del 50 o del 36 per cento). Diversamente i dati affluiranno nella dichiarazione dei redditi precompilata, ma senza indicare preventivamente la misura della detrazione spettante, e quindi vanificando, almeno in parte, la finalità di semplificazione della dichiarazione dei redditi precompilata.
Nicola Forte - Fiscalfocus