Con la pronuncia n. 26277, depositata il 5 ottobre 2026, la Corte di Cassazione si occupa di plusvalenze da cessione immobiliare e affronta nuovamente il caso relativo alla cessione di un fabbricato in corso di costruzione da parte di un soggetto non imprenditore.
La vicenda origina dall’accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva contestato a un contribuente, ai fini IRPEF, una plusvalenza non dichiarata, conseguente alla cessione di un fabbricato avvenuta nel 2010. Il contribuente aveva impugnato l’atto impositivo, rilevando che il fabbricato era edificato da più di 5 anni e, quindi, ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, non poteva produrre plusvalenze imponibili.
In particolare, il ricorrente precisava che, dapprima, sul terreno insisteva un annesso agricolo, condonato nel 2002, che, poi, era stato trasformato in civile abitazione (oggetto di sanatoria edilizia nel 2006); successivamente, era stato ottenuto il permesso di costruire che aveva consentito di iniziare la realizzazione del nuovo fabbricato, ceduto, infine, nel 2010, mentre era ancora in corso di costruzione.
Secondo il contribuente, nel caso di specie, non poteva rinvenirsi né una plusvalenza da cessione di terreno, posto che l’area era già da tempo edificata, né la cessione di un fabbricato edificato da meno di 5 anni.
In primo grado, la Commissione tributaria provinciale, pur riducendo l’ammontare della plusvalenza imponibile, confermava l’imponibilità della cessione, “poiché il nuovo fabbricato aveva una diversa sagoma e maggiore volumetria”.
In secondo grado, invece, il ricorso del contribuente veniva accolto, in quanto la Commissione regionale ha ricondotto la fattispecie a un’ipotesi “di sostituzione di fabbricato esistente, sia pure con aumento di volumetria”, concludendo che “la cessione non avesse integrato una plusvalenza imponibile”.
L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione, portando, così, la controversia di fronte alla Suprema Corte che, infine, conferma la pronuncia dei giudici di secondo grado, dando ragione al contribuente.
L’argomento su cui l’Agenzia fonda il ricorso in Cassazione è basato sulla nozione di nuova costruzione: secondo l’Amministrazione, ove un edificio sostituisca interamente quello preesistente, “con nuova sagoma ed aumento di volumetria”, si realizza una “nuova costruzione”, la cui cessione produce plusvalenze imponibili come redditi diversi se sussistono le condizioni di cui all’art. 67 del TUIR.
Secondo la Commissione regionale, invece, l’analisi della normativa regionale (Toscana) evidenzierebbe un approccio del tutto diverso, in quanto, volendo incentivare il rinnovo delle vecchie abitazioni, considera la “sostituzione di un manufatto vecchio con uno nuovo” come un’operazione realizzata senza soluzione di continuità (nelle parole della C.T. Reg.: “in pratica il vecchio si trasforma nel nuovo come il bruco in farfalla... l’immobile nuovo non è altro che la trasformazione del vecchio”), sicché la cessione del fabbricato “sostituito” non realizzerebbe una plusvalenza imponibile.
Pur ammettendo che la motivazione dei giudici di secondo grado sia “ricca di considerazioni anche extragiuridiche”, la Corte ne condivide le conclusioni: posto che è pacifico e non contestato che sull’area oggetto di cessione insisteva già un fabbricato, non è possibile ritenere che la cessione avesse a oggetto un “terreno”.
La Cassazione ricorda infatti che l’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR individua un netto discrimine tra “edificato” e “non edificato” e non ammette una terza categoria, sicché, ad esempio, è già stato chiarito che “la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste” (cfr. Cass. n. 5088/2019). Sulla base dello stesso ragionamento, si esclude che possa qualificarsi come “cessione di terreno”, ai fini dell’art. 67 del TUIR, “la cessione un terreno su cui sorge già un edificio, anche quando risulta presentata una domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile” (Cass. n. 28355/2024).
Il caso in oggetto – sembra dire la Corte – rientra nella medesima casistica, ma riferita a uno stato di avanzamento dei lavori successivo, posto che, dopo la demolizione, la ricostruzione del nuovo edificio nel caso di specie era già cominciata e la cessione era avvenuta in questo secondo momento.
Anche nel caso in oggetto, quindi, secondo la Cassazione non si può ritenere che la cessione abbia a oggetto un “terreno”, in quanto esso era già stato “edificato” e come tale va considerato.
Il ragionamento indicato dalla Suprema Corte conduce a ritenere che per il calcolo del quinquennio si debba adottare il principio della continuità tra il “vecchio” edificio demolito e il nuovo; pertanto, i 5 anni richiesti per non tassare l’eventuale plusvalenza realizzata decorrono dall’acquisizione della costruzione originaria.
Anita Mauro e Salvatore Sanna - Eutekne