La cessione di tre appartamenti, con annesso suolo e sovrastante stalla, pervenuti ai venditori per successione ereditaria, non genera plusvalenze imponibili, in quanto l’oggetto della cessione non può essere riqualificato come “terreno edificabile” e ricondotto all’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR. Anche in presenza di un piano di recupero o di una concessione edilizia per la demolizione già richiesta dal cedente, infatti, un terreno su cui è già stato costruito un fabbricato è “già edificato” non può mutare natura per essere considerato quale “terreno edificabile”.
Lo afferma la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 8531 pubblicata ieri, ribadendo principi che dovrebbero ormai ritenersi consolidati.
Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate riprendeva a tassazione la plusvalenza (a suo avviso) non dichiarata derivante dalla vendita di tre appartamenti, “con annesso suolo e sovrastante stalla”, che:
- i cedenti, invece, non avevano assoggettato a tassazione, in quanto fabbricati da essi ricevuti per successione ereditaria, ritenendoli esclusi da imposizione ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR (che esclude il sorgere di plusvalenze imponibili per le cessioni di fabbricati “acquisiti per successione”);
- secondo l’Amministrazione finanziaria, per contro, generavano redditi diversi in quanto il reale oggetto della cessione era costituito da un’area fabbricabile, posto che gli immobili erano oggetto di un piano di recupero che prevedeva la demolizione dell’esistente e l’edificazione di nuovi fabbricati.
Nel corso del giudizio sorto per dirimere la questione, i contribuenti risultavano vittoriosi in primo grado, di fronte alla Commissione provinciale, mentre soccombevano in secondo grado, in quanto la Commissione tributaria regionale accoglieva la tesi delle Entrate citando, peraltro, l’art. 20 del DPR 131/86 che, seppur in materia di imposta di registro, consentirebbe di valorizzare la “natura reale” del negozio.
La Cassazione, chiamata a decidere, in ultima istanza, la causa, accoglie il ricorso dei contribuenti e annulla gli avvisi di accertamento originariamente impugnati, sancendo, in breve, che la cessione di un terreno “edificato” non può essere in nessun caso qualificata, ai fini dell’art. 67 comma 1 del TUIR, come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e ritenuta, pertanto, plusvalente.
A supporto della propria decisione la Corte riprende orientamenti già noti del medesimo collegio, secondo cui ai fini della tassazione, quali redditi diversi, delle plusvalenze da cessione a titolo oneroso di terreni edificabili, non esiste, tra “edificato” e “non edificato”, una terza ipotesi, con l’effetto che “l’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio superare il diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni” (Cass. n. 5088/2019).
Inoltre, un terreno su cui insorge un fabbricato è “già edificato” e “l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nel caso in specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale” (Cass. n. 10393/2019).
E il discorso non cambia nel caso in cui sia stata presentata domanda di concessione edilizia dall’alienante, per la demolizione e la ricostruzione dell’immobile (Cass. n. 15629/2014).
In breve, secondo la Corte, non è corretto “porre a carico del venditore del fabbricato sorto su terreno (già) edificabile un’asserita plusvalenza commisurata anche solo alla residua capacità edificatoria del suolo”. Se si accogliesse questa impostazione, si dovrebbe, allora, ritenere imponibile la cessione di qualsiasi edificio che non abbia esaurito la potenzialità edificatoria del lotto poiché “potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall’intenzione delle parti” (Cass. n. 929/2024).
Alla luce di questi argomenti, la Cassazione conclude che, nel caso di specie, la cessione dei tre fabbricati, unitamente al terreno e alla stalla soprastante:
- non poteva essere qualificata come cessione di terreno edificabile (generativa di redditi diversi);
- e, quindi, non generava plusvalenze imponibili ex art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, in quanto i fabbricati ceduti erano stati acquisiti per successione.
Anita Mauro - Il Sole 24 Ore