Poco più di 13 milioni di euro all’anno. A regime, la nuova norma sugli affitti brevi, che si appresta ad entrare nel disegno di legge di Bilancio, porterà una cifra minima, legata alle maggiori entrate Irpef, nelle casse dello Stato. Una cifra che fa immaginare come, in molti casi, i nuovi obblighi verranno aggirati o, più semplicemente, i proprietari rinunceranno a imboccare la strada della locazione turistica per i loro immobili. Preferendo il nero, l’affitto lungo o soluzioni più creative, comunque a rischio di contestazioni successive da parte delle Entrate.
Il nuovo assetto - inserito in un emendamento governativo, dopo molte polemiche interne alla maggioranza - prevede una cedolare secca al 21% per la prima casa in locazione breve, poi la cedolare secca al 26% per la seconda casa e, a partire dalla terza, l’obbligo di aprire una partita Iva, per esercitare un’attività che a quel punto viene considerata imprenditoriale. Questo obbligo, finora, scattava dal quinto immobile in affitto. Abbassando l’asticella si porranno, per molti più proprietari, interrogativi sulle scelte da fare in futuro. Così, in molti casi, si sceglierà di cambiare l’assetto attuale.
«Questa norma - spiega Marco Celani, presidente di Aigab - porterà conseguenze diverse da quelle che aveva immaginato il Governo. Il primo effetto sarà incentivare l’evasione. Chi ha più di due appartamenti sarà invogliato a non dichiarare le entrate del terzo e a scegliere il “nero”. In alternativa, qualcuno punterà sull’affitto lungo per il terzo immobile, presumibilmente quello dal rendimento più basso, per restare nel limite delle due case in locazione breve». Quindi, una strada possibile sarà passare a una locazione lunga, ma non sarà l’unica.
Esistono altre alternative più articolate per restare nel limite delle due case. Si potrà, ad esempio, intestare un immobile a un familiare, come un figlio, il marito o la moglie, per non risultare formalmente proprietario di tre immobili in affitto breve. Questa opzione, però, è costosa, perché comporta un passaggio dal notaio, è difficilmente reversibile e, soprattutto, non è detto che in futuro non porti altri problemi. Qualcuno, allora, farà ricorso ad altre alternative più leggere e gestibili, come il comodato oneroso o la sublocazione. Il proprietario, cioè, può trasferire l’immobile in comodato o in affitto a un terzo e, poi, quel soggetto potrà avviare un’attività di locazione breve tassata con cedolare al 21 o al 26. Tutto possibile, a meno che non arrivino in futuro contestazioni da parte dell’agenzia delle Entrate per elusione.
Sommate tra di loro, tutte queste alternative dicono che in pochi casi si ricadrà nel nuovo assetto, con l’apertura della partita Iva dal terzo immobile. Si spiegano anche così le stime della relazione tecnica. Quando, però, ci sarà il passaggio al sistema di tassazione con partita Iva, l’aggravio di carico fiscale e contributivo dovrebbe essere piuttosto evidente. Una strada per pagare meno tasse, infatti, sarà sicuramente quella del regime forfettario. L’imposta sostitutiva del 5% (per i primi anni di attività, poi destinata a salire al 15%) potrebbe fornire una via di fuga interessante ai nuovi imprenditori del settore. L’alternativa è ben peggiore, visto che la relazione tecnica ipotizza un’aliquota marginale Irpef media del 38% per questi contribuenti.
Il problema, però, è che l’apertura di una partita Iva farà scattare l’obbligo di avere una posizione previdenziale. Il pagamento di contributi, anche se al minimo, renderà nettamente più salato il conto finale, rendendo impossibile restare all’interno delle soglie ben più convenienti della cedolare. Ma, al di là di questo, c’è anche il carico di adempimenti che la gestione della partita Iva si porta dietro. Basti pensare a emissione, trasmissione e conservazione delle fatture elettroniche o dei corrispettivi telematici. Le evoluzioni della tecnologia possono essere di aiuto ad affrontare gli obblighi fiscali, ma bisogna comunque mettere in conto l’esigenza di destinare risorse, tempo e attenzione per evitare poi il rischio di sanzioni.
IlSole24Ore - Giuseppe Latour e Giovanni Parente