Scenari. Nonostante il mercato stia scontando una imminente sforbiciata del costo del denaro le soluzioni a rata fissa costano 125-150 punti base in meno di quelle a rata variabile
La fotografia del mercato tra mutui e prezzi delle case
Dopo un 2023 da dimenticare (con un crollo dei contratti del 25%) il mercato dei mutui sta dando segnali, timidi, di risveglio. Nel primo trimestre la domanda è cresciuta dall’1,9%rispetto allo stesso periodo dello scorso anno e nel solo mese di marzo del 6,9 per cento. I dati di Crif evidenziano inoltre che sono ripartite anche le surroghe (+11% a gennaio su base annua).
Se ci focalizziamo sul quadro macro questa positiva inversione del mercato ha ragione di esistere. Perché il fronte tassi è ora meno incerto per gli aspiranti mutuatari. Dopo che la Banca centrale europea, da luglio 2022 a settembre 2023, ha alzato il costo del denaro di 450 punti base (portando l’Euribor da -0,5% al 4%) le probabilità che il costo del denaro continui a salire si sono ormai quasi azzerate. Il dibattito, invece, si è spostato su “quando” e “quanto” tagliare. A dire il vero la Bce si è abbastanza sbilanciata per un primo taglio da 25 punti base nella prossima riunione di giugno. Taglio che potrebbe essere anche “una tantum” e non necessariamente l’avvio di un percorso netto di sforbiciate. Questo dipenderà da come evolveranno i soliti dati macro (in particolare la triade inflazione, disoccupazione e salari) che ormai fanno parte del kit di educazione finanziaria del mutuatario consapevole.
In ogni caso, anche se nessuno è dotato di sfera di cristallo, pare esserci, a livello probabilistico, un dubbio in meno dal punto di vista di chi si appresta a chiedere un mutuo o di chi, avendone in pancia già uno, sta valutando l’opzione di migliorarlo in termini di tassi e/o durata attraverso le strade della rinegoziazione (con la propria banca) o della surroga (con un altro istituto di credito). Arrivati a questo punto i tassi potrebbero o restare su questi livelli per un po’ oppure, meglio ancora, potrebbero scendere. Di conseguenza l’incertezza di imbarcarsi in un mutuo oggi e di dover sopportare ulteriori rialzi della Bce in futuro sembra venuta meno. Uno scenario meno fosco sta quindi spingendo molti aspiranti mutuatari a farsi di nuovo avanti. E questo spiega il risveglio della domanda. A ciò bisogna aggiungere il crescente segmento dei “mutui green” (si veda articolo in basso). Va precisato che la domanda, tanto per gli acquisti quanto per le surroghe, non ha dubbi sulla scelta del tasso. Nel 90% e passa dei casi siamo sul fisso. Come mai? Perché il tasso fisso si sta prendendo tutta la scena nonostante la Bce fra un mese con ogni probabilità taglierà i tassi difatti riducendo il costo del variabile?
La risposta a questa domanda arriva dall’analisi della curva dei tassi e dal confronto tra Euribor ed Eurirs. L’Euribor 3 mesi (il più gettonato tra le banche per agganciare il calcolo della rata variabile) viaggia al 3,82%, poco sotto il tasso sui depositi della Bce (4%) e molto vicino al probabile taglio dei tassi da 25 punti base previsto per giugno. L’Euribor 12 mesi (che per definizione è chiamato a vedere un po’ più lontano) è al 3,6 per cento. Questo perché il mercato non sta scontando una Bce molto aggressiva. Se invece allunghiamo l’orizzonte temporale e osserviamo gli indici Eurirs, utilizzati dalle banche per bloccare in sede di stipula il tasso fisso, scopriamo che i tassi scendono. Quello a 25 anni (ovviamente usato per mutui della stessa durata) è ad esempio al 2,6 per cento. Il 30 anni è al 2,5 per cento. Va da sé che, pur a parità di spread stabilito dalla banca, i mutui a tasso fisso oggi costino molto meno in partenza rispetto ai variabili. Stiamo parlando di una differenza che, in base alle varie offerte, oscilla tra i 125 e i 150 punti base. In pratica chi oggi ricorre al fisso è come se “comprasse” in blocco 5-6 tagli di tassi da parte della Bce. Tagli che invece l’Euribor non è in grado oggi di incamerare. Come si spiega questa profonda differenza? «L’Eurirs, essendo influenzato dal mercato, sembra già anticipare un taglio significativo dei tassi, in risposta al marcato rallentamento dell’economia europea. Questo taglio significativo, tuttavia, non si vede – spiega Alessio Santarelli, direttore generale broking del gruppo MutuiOnline –. La Bce ha chiarito qualche settimana fa che un taglio dei tassi “sarà appropriato”, ma i mercati dei forward sull’Euribor si aspettano una correzione al massimo di 50 punti base entro fine anno. Solo nel 2026 si raggiungerà il 2,5%. Questa ambiguità – prosegue l’esperto – è principalmente attribuibile al disallineamento tra economia americana, che continua a crescere e non porterà nessun cambio di tassi nel breve, e quella europea che si sta fermando e richiede un intervento sui tassi per dare stimolo all’economia. Politiche monetarie diverse purtroppo potrebbero creare sbilanciamenti nel cambio euro / dollaro e questo potrebbe creare inflazione nella regione che abbassa i tassi per prima, in questo caso l’Europa. È chiaro che la prudenza è d’obbligo. Oggi è un momento vantaggioso per stipulare nuovi mutui o surrogare un mutuo esistente: l’Eurirs è tornato ai livelli minimi degli ultimi 12 mesi e difficilmente scenderà sotto il 2,5% nel breve. Contestualmente, il sistema bancario ha bisogno di fare impieghi e ogni giorno si propongono offerte più competitive per acquisire nuovi clienti».
Il Sole 24 Ore - Vito Lops