L’ultima mossa della Bce comporterà un ulteriore rialzo delle rate dei prestiti a tasso variabile, già balzati di oltre il 60% da luglio 2022. Sul fisso per ora si riesce a spuntare un tasso intorno al 4%
Se l’alta inflazione continua a preoccupare la presidente Christine Lagarde, l’ultimo ritocco di 25 punti base ai tassi d’interesse deciso in settimana dalla Banca centrale europea non fa dormire sonni tranquilli a chi ha acceso un mutuo a tasso variabile. Il tasso di riferimento sui rifinanziamenti sale al 4,50% (quello sui depositi al 4% e quello sui prestiti marginali al 4,75%) con la conseguenza di un ulteriore rialzo delle rate. E dopo otto aumenti consecutivi da luglio 2022, per un totale di 400 punti base, non è detto che questo sia l’ultimo.
Il caro tassi sui mutui casa
Proprio con l’ultimo intervento della Bce, secondo alcune stime le rate di un mutuo medio rispetto a luglio 2022 sarebbero aumentate del 60-70%. Anche se, a onore del vero, va precisato che l’Euribor non è detto che si muova specularmente a quello Bce. «Nel mese di agosto l’Euribor ha continuato a salire, mentre il tasso Irs (vale a dire quello al quale sono legati i mutui a tasso fisso) è rimasto pressoché stabile - spiega Nicoletta Papucci, direttore marketing di MutuiOnline.it -. Di conseguenza, dai dati del nostro Osservatorio, emerge che il differenziale tra il tasso fisso e quello variabile medio delle richieste è passato da 101 punti base di luglio a 109 punti base di agosto: in particolare nel mese scorso il tasso fisso medio si era attestato a 3,84% e il tasso variabile medio a 4,93%». Valori che sono ulteriormente saliti nelle prime due settimane di settembre e sono attesi ulteriori rialzi dopo l’ultimo ritocco della Bce.
Dove si concentra la domanda
Sempre secondo la rilevazione di Mutuionline.it questa situazione ha portato nel terzo trimestre del 2023 a una forte concentrazione di mutui a tasso fisso pari al 91,8% dell’erogato, rispetto al 68% del primo trimestre. I finanziamenti a tasso variabile sono scesi rispetto al primo trimestre dal 19,1% al 7%. Al contrario si assiste ad un crescita di richieste dei mutui a tasso variabile con cap, mutui che, sebbene prevedano un possibile rialzo dei tassi, fissano una soglia massima di rialzo oltre la quale non si può andare.
Le offerte sul mercato
Per fare un corretto confronto delle proposte del mercato si deve partire da un caso concreto. Si è ipotizzato (si veda la tabella in alto) il caso di un mutuatario che intenda acquistare un immobile situato a Milano del valore di 200mila euro e abbia bisogno di un importo di 140mila euro per un mutuo della durata di 25 anni. Il richiedente ha 40 anni e un reddito mensile di 2.500 euro. Secondo la rilevazione di Mutuionline.it il miglior tasso fisso con un taeg (tasso effettivo globale) al 3,94% (710 euro di rata media) lo offre Bper, mentre per il variabile con Taeg 4,74% (Euribor a 3 mesi) arriva da Ing (rata media pari a 783 euro).
Infine, per i contratti di surroga (che consentono di cambiare mutuo sulla parte residua di un finanziamento in essere) con un Taeg del 3,96% l’offerta migliore arriva da Mps (rata media di 722 euro).
Le insidie
Non è un percorso facile quello che si compie quando si va alla ricerca di un mutuo. Uno dei primi scogli da superare è il cosiddetto “loan to value” (Ltv - rapporto tra l’importo del mutuo e il valore del bene che si vuole ipotecare a garanzia del prestito). In sostanza, quanto la banca è disposta a dare. Importo sul quale incide il reddito del richiedente. Nel 2023 la media di mercato ha oscillato introno al 65% ma nei prossimi mesi si rischia di scivolare verso il basso. Il prossimo 30 settembre, salvo ulteriore proroga che il Governo sta valutando, scade il fondo prima casa Consap, di cui i principali beneficiari sono stati i giovani. Una garanzia che finora ha consentito a tanti under 36 di acquistare una prima casa senza la necessità di presentare garanzie supplementari e di ricevere in prestito fino all’80-100% del valore dell’immobile.
«Per questa ragione nel terzo trimestre 2023 ci aspettiamo una diminuzione delle erogazioni di Loan to value sopra il 70/80% - aggiunge Papucci - ma si nota sulle richieste un calo del Ltv medio a causa dei tassi. Al momento le banche stanno mantenendo le stesse offerte. Tuttavia saranno condizionate dalla decisioni presa dalla banca centrale. È abbastanza normale che in un periodo di instabilità del mercato, le banche preferiscano mediamente Ltv sotto il 70% mentre per i giovani entro l’80 per cento».
In ogni caso è sempre bene leggere, prima di arrivare alla firma, il contratto di mutuo che la banca è tenuta a sottoporre al cliente per potergli consentire di leggerlo con calma a casa. Gli istituti di credito sono arrivati ad addebitare costi al richiedente ancora prima di concedere il mutuo (si veda l’articolo a pagina 5).
Un altro fattore da considerare, in questo caso per chi ha il finanziamento in corso, è la metodologia di calcolo utilizzata per l’abbattimento della rata quando si decide di ridurre l’entità del debito residuo con la liquidità che si ha a disposizione. Le banche possono infatti percorrere due strade differenti: a seconda dell’alternativa scelta si riduce l’importo della rata e anche la durata residua del piano di ammortamento
Il Sole 24 Ore