Facilitate le regolarizzazioni di difformità edilizie «parziali», abolizione della doppia conformità, incremento delle tolleranze costruttive, cambio di destinazione d’uso con meno vincoli e nuovi lavori in edilizia libera. Si permette il mantenimento delle strutture temporanee realizzate per finalità sanitarie e assistenziali durante il Covid. Tra gli abusi lievi rientrano maggiori tolleranze costruttive relative ad altezze, superfici e aperture. Il limite sale dal 2 al 5% per le unità immobiliari sotto i 100 metri quadrati.
Queste alcune delle novità contenute del decreto Salva casa di Matteo Salvini, che ha ottenuto il parere positivo del Consiglio dei Ministri del 24 maggio 2024. Dei tre articoli di cui si compone il provvedimento è certamente il primo quello più importante perché apporta un nuovo corposo pacchetto di modifiche al DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia – Tue).
Ampliamento edilizia libera - L’articolo 1 del Decreto in commento aggiunge nuovi interventi all’elenco di quelli che possono essere realizzati in regime di edilizia libera, cioè senza alcun titolo abilitativo, permesso e/o comunicazione, perché ritenute non eccessivamente impattanti. La relazione illustrativa cita, a titolo esemplificativo, gli interventi di manutenzione ordinaria, l’installazione di pompe di calore fino a 12 kw e la rimozione di barriere architettoniche. Inoltre, dettaglia le regole per alcuni lavori già realizzabili in edilizia libera, come l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di "porticati rientranti all’interno dell’edificio". L’importante è che “non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile”.
Inoltre, si legge nella relazione, tali strutture devono favorire una naturale microareazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici e devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.
Stato legittimo - Altra modifica riguarda la definizione di “stato legittimo” contenuta all’art. 9-bis, comma 1-bis, del Tue che, ricordiamo, era stata introdotta dal Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni).
Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le modifiche proposte sono volte a consentire che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare sia stabilito, alternativamente:
· dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa);
· da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Tali modifiche consentono di semplificare il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto nei casi in cui si è in presenza di difformità formali, stabilendo che lo stesso possa essere comprovato alternativamente in base al titolo originario che ha permesso la sua costruzione ovvero da quello conseguito in seguito ad eventuali interventi costruttivi sul medesimo, in tal modo superando le difficoltà riscontrate a legislazione vigente, nel comprovare lo stato legittimo degli edifici, soprattutto in riferimento agli immobili di passata realizzazione per i quali i titoli abilitativi risalgono a epoche risalenti nel tempo.
In questo modo si risolve la problematica delle sanzioni alternative alla demolizione di cui agli artt. 33 e 34, del Tue a seguito della quale l’immobile non si demoliva ma risultava privo dello stato legittimo. Sostanzialmente, in questo modo, il pagamento della sanzione sarà come ottenere la sanatoria dell’abuso commesso.
Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante - Si prevedono delle modifiche all’articolo 23-ter, del Tue in materia mutamento d'uso urbanisticamente rilevante volte ad agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane, prevedendo, in particolare, il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.
Sanatoria per le parziali difformità e abolizione della doppia conformità – Il provvedimento in commento ricorda la distinzione tra:
· totale difformità, realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso;
· assenza di titolo, cioè titolo inesistente esistente, ma privo di efficacia;
· variazioni essenziali, interventi completamente diversi, per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso, rispetto a quanto oggetto di permesso;
· parziali difformità, comprese tra i limiti delle tolleranze costruttive e i limiti delle variazioni essenziali.
Le modifiche della bozza del Decreto intervengono sulle parziali difformità premettendo che, ad oggi, l’accertamento di conformità necessario per ricondurre alla legalità gli abusi edilizi dovuti all’assenza del titolo abilitativo può essere chiesto e ottenuto soltanto se sussiste il requisito della “doppia conformità” dell’opera sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza.
Poiché - si legge nella relazione al testo - raramente un edificio riesce a rispettare il requisito della doppia conformità, ci sono moltissimi manufatti, in genere costruiti molti decenni fa, che sono in una sorta di limbo: formalmente irregolari, non suscettibili di interventi di riqualificazione, incommerciabili. Un enorme capitale immobilizzato, improduttivo, spesso in degrado.
Per cui il decreto propone di limitare la doppia conformità ai casi di assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla Scia e di abolire il requisito della doppia conformità per i casi di parziali difformità degli interventi al pdc o alla Scia e per i casi di assenza o difformità dalla Scia.
Tolleranze costruttive - Con il Decreto Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. Pertanto, minore è la superficie utile maggiore è il limite consentito percentualmente.
Quindi, il provvedimento prevede le seguenti tolleranze costruttive delle misure previste dal titolo abilitativo rispetto alla superficie utile delle unità immobiliari:
· 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
· 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
· 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
· 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.
Non saranno soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati.
Con riferimento, invece, alle tolleranze esecutive, la bozza del Decreto prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 costituiscono tolleranze esecutive nei seguenti casi:
· minore dimensionamento dell’edificio;
· mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
· irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
· difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
· errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Accertamento di conformità - L’articolo 1, comma 1, lettere f) e g), del decreto-legge in esame intervengono operando una distinzione tra le diverse fattispecie patologiche. Al riguardo, occorre preliminarmente ricordare il contenuto delle stesse (che, a seconda dei casi, costituiscono mere irregolarità o veri e propri abusi), graduate in base alla gravità della violazione:
· parziali difformità (articoli 34 e 37 del TUE), trattasi di difformità comprese tra:
· i limiti delle tolleranze costruttive (articolo 34-bis); e
· i limiti delle variazioni essenziali (che sono definiti dalla legislazione regionale);
· variazioni essenziali (articolo 32 del TUE), trattasi di intervento completamente diverso - per caratteristiche costruttive o destinazione d'uso - rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali (i cui criteri sono individuati all'articolo 32 del TUE e declinati dalla legislazione regionale);
· assenza di titolo (articoli 31 e 33 del TUE), titolo inesistente (mai chiesto o mai rilasciato) o un titolo esistente, ma privo di efficacia, sia in origine, sia a seguito di revoca del comune o provvedimento del giudice amministrativo;
totale difformità (articoli 31 e 33 del TUE), la realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso, e per l'esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.
Demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale - Si modifica l’articolo 31, del TUE in tema di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Nel dettaglio, in primo luogo, si prevede che l’opera acquisita possa essere demolita, previo parere delle amministrazioni competenti, purché la demolizione non contrasti - oltre che con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico - anche con rilevanti interessi culturali e paesaggistici.
In secondo luogo, al fine di introdurre una procedura che consenta ai Comuni la rimozione delle opere abusive e la successiva valorizzazione del bene o sedime acquisito nel patrimonio del Comune, si prevede che, nel caso in cui l'opera non contrasti con rilevanti interessi culturali, paesaggistici, urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il Comune possa provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime (che ai sensi del comma 3 sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune), condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive.
Cinzia De Stefanis - Fiscalfocus