Compete l’agevolazione prima casa al contribuente che, già avendo la proprietà di una abitazione acquistata con il beneficio fiscale, compra un’altra abitazione e vende la casa preposseduta entro il secondo anno successivo al riacquisto; ma il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (articolo 7, legge 448/1998) matura solo se l’alienazione della casa preposseduta sia effettuata entro un anno dal riacquisto; se stipulata tra il primo e il secondo anno, questa alienazione è bensì valevole ai fini della agevolazione prima casa in sede di nuovo acquisto, ma non è valevole per formare il credito d’imposta.
Lo afferma l’agenzia delle Entrate risposta a interpello 297/2025 nella quale, in sostanza, si afferma che l’estensione al biennio (disposta dalla legge 207/2024) del previgente termine annuale concesso per vendere l’abitazione preposseduta dopo il riacquisto della prima casa non è applicabile quando si verte in tema di credito d’imposta per il riacquisto.
Ad esempio: Tizio, proprietario della casa A comprata con l’agevolazione nel 2019, compra la casa B il 29 novembre 2025 chiedendo nuovamente l’agevolazione. Tizio deve alienare la casa A entro il 30 novembre 2027 per conservare l’agevolazione richiesta nel 2025. Tuttavia, se l’alienazione della casa A venga effettuata nel maggio 2026, Tizio matura il credito d’imposta (pari all’imposta pagata nel 2019, fino alla concorrenza dell’imposta pagata nel 2025); se invece l’alienazione venga effettuata nel maggio 2027, l’agevolazione ottenuta nel 2025 non si perde, ma non si consegue il credito d’imposta.
La risposta 297/2025 è decisamente sorprendente (anche perché dalla risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025 pareva leggersi esattamente il contrario rispetto a quanto ora affermato nella risposta 297/2025). Infatti, da quando la legge ha concesso di non dover vendere la casa A prima dell’acquisto della casa B, ma di poter vendere la casa A dopo l’acquisto della casa B (dapprima entro un anno: legge 208/2015; e poi entro due anni: legge 207/2024) si è sempre pacificamente sostenuto che questa modifica trascinasse implicitamente con sé la normativa (formalmente mai modificata) in tema di credito d’imposta: l’articolo 7, legge 448, afferma tuttora infatti che il credito d’imposta matura se il riacquisto è effettuato «entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata».
Il ragionamento era: è inconcepibile che l’agevolazione prima casa e il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa non procedano di pari passo e quindi è plausibile interpretare le modifiche legislative (in tema di allargamento dei presupposti per ottenere l’agevolazione prima casa) nel senso che il legislatore minus dixit quam voluit, si è dimenticato di coordinare le norme inerenti al credito d’imposta derivante dal riacquisto.
Ora invece l’Agenzia erge un argomento formale: le agevolazioni sono di stretta interpretazione e quindi la lettura estensiva non è ammissibile. Quindi, dura lex sed lex.
Angelo Busani - Il Sole 24Ore