La Cassazione a Sezioni Unite n. 4892 depositata il 25 febbraio 2025 si è pronunciata sulla questione se il locatore, quando il contratto è risolto per inadempimento del conduttore, abbia o meno diritto a ottenere un risarcimento consistente nei canoni che avrebbe potuto percepire fino alla scadenza.
Per la Suprema Corte, il locatore ha diritto al risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, che non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto; occorre, peraltro, che lo stesso locatore dimostri di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede.
Sul punto, si registravano due orientamenti:
- secondo la tesi prevalente, il locatore, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, il cui ammontare va valutato dal giudice di merito sulla base delle circostanze del caso concreto (tra le altre, cfr. Cass. nn. 194/2023, 8482/2020, 2865/2015);
- l’interpretazione minoritaria sosteneva che, dopo il rilascio del bene, al locatore non spettassero anche i canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza, in quanto la loro mancata percezione non configura una “perdita subita”, né un “mancato guadagno”. Non si realizza, infatti, una diminuzione del patrimonio del locatore, posto che il canone ha carattere corrispettivo rispetto al godimento. Un eventuale danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può configurarsi solo se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile al rilascio, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione (cfr. Cass. nn. 1426/2017, 27614/2013).
Le Sezioni Unite hanno aderito al primo orientamento, con alcune precisazioni.
Preliminarmente, nel respingere la tesi minoritaria, la Corte ha ridimensionato il ruolo della rinuncia al godimento diretto del bene da parte del locatore nella causa del contratto di locazione, posto che frequentemente chi loca un bene non ha un interesse a goderne direttamente (come avviene quando l’immobile è locato a soli fini di investimento). Piuttosto, va valorizzato il fatto che, nello scambio tra il godimento del bene e l’importo monetario del canone, la prestazione patrimoniale del conduttore non “compensa” il sacrificio del godimento diretto da parte del locatore, ma è corrisposto a fronte delle utilità offerte da questo. Ne consegue che la restituzione dell’immobile prima della conclusione del contratto da parte del conduttore inadempiente non può “valere” come ricostituzione della condizione economico-giuridica in cui si trovava il locatore dopo la stipula del contratto di locazione.
Inoltre, l’orientamento criticato, nel ritenere che la restituzione del bene al locatore lo “compensi” per i canoni che non riceverà a causa dell’inadempimento, finisce per neutralizzare la rilevanza giuridica dell’inadempimento.
Pertanto, il locatore che abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto.
Spetta al locatore provare di essersi attivato per una nuova locazione
Quanto all’ammontare di detto danno, la Cassazione esclude che la quantificazione vada fatta prendendo a riferimento in modo automatico i canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza; è lo stesso locatore, infatti, a dover dimostrare che, nonostante la restituzione dell’immobile prima della scadenza del contratto da parte del conduttore inadempiente, il danno costituito dalla mancata percezione del canone fino alla scadenza si è ugualmente verificato. Egli dovrà provare, quindi, di essersi attivato, una volta ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione.
L’inerzia del locatore nel riattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità (confidando sul diritto a conseguire, a titolo risarcitorio, tutti i canoni convenuti fino alla naturale scadenza del contratto) comporta che è lo stesso locatore a sostenere la responsabilità del mancato guadagno, in applicazione del principio di buona fede.
Infine, la Corte ha escluso che si applichi alla questione l’art. 1591 c.c., posto che la norma riguarda le sole conseguenze risarcitorie connesse al ritardo nella restituzione dell’immobile da parte del conduttore.
Cecilia Pasquale - Eutekne