Come presentare le istanze al Comune competente
Una nuova veste alla sanatoria edilizia 2024 che riguarda la procedura per l’accertamento di conformità e le soglie delle tolleranze costruttive ed esecutive. Dal 30 maggio 2024, cioè con l’entrata in vigore del Decreto-legge 29 maggio 2024 n. 69 (cd. Decreto Salva Casa) i privati e le Pubbliche Amministrazioni che possiedono immobili con difformità lievi possono richiedere la regolarizzazione ai Comuni.
Ma andiamo con ordine e illustriamo le novità.
Contenuti generali - In particolare, il Decreto Legge in commento, in vigore dal 30 maggio 2024, contiene norme su:
· attività edilizia libera;
· stato legittimo dell’immobile;
· cambi di destinazione d’uso;
· tolleranze costruttive ed esecutive;
· nuovo accertamento di conformità in sanatoria;
· alienazione immobili abusivi,
Il Decreto prevede, inoltre, anche alcune disposizioni in materia di strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid con l’obiettivo di mantenere quelle che si ritengono di utilità sociale (es. finalità sanitarie, assistenziali e educative), oltre ad alcune norme di chiusura volte ad un coordinamento con altre normative.
Ma cosa sono le difformità lievi? Sono le irregolarità comprese tra i limiti delle tolleranze costruttive ed esecutive e le variazioni essenziali. Il decreto Salva Casa ha rivisto il concetto di tolleranze e di conseguenza i requisiti e le procedure per richiedere la sanatoria edilizia 2024.
Necessità della sanatoria edilizia 2024: le tolleranze costruttive -Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, è stata effettuata una riparametrazione dell’attuale tolleranza costruttiva in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.
Per la determinazione della superficie utile si dovrà far riferimento alla sola superficie prevista dal titolo edilizio che ha abilitativo l’intervento escludendo gli eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Lo scostamento dai parametri (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc..) non è considerato violazione edilizia se contenuto entro i limiti del:
· 2% per una superficie utile superiore a 500 mq;
· 3% per una superficie utile tra i 300 e 500 mq;
· 4% per una superficie utile tra i 100 e 300 mq;
· 5% per una superficie inferiore a 100 mq.
Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in commento prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.
Tale previsione nasce dall’esigenza, come evidenziata dalla relazione illustrativa, di allineare il regime delle tolleranze costruttive previsto dall’art. 34 bis Dpr 380/2001 a quello previsto Dpr 31/2017 (Allegato A., punto A. 31) che già include tra gli interventi non soggetti ad autorizzazione paesaggistica “le opere ed interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedano il due per cento delle misure progettuali quanto ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell'area di sedime”.
Nuove casistiche rientranti nelle tolleranze esecutive -Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto introduce il nuovo comma 2 bis dell’art. 34 bis Dpr 380/2001 il quale disciplina alcune casistiche rientranti nelle tolleranze esecutive (c.d. geometriche o di cantiere). In particolare, sono considerate tolleranze:
· il minore dimensionamento dell’edificio;
· la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
· le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
· la difforme ubicazione delle aperture interne;
· la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
· gli errori progettuali corretti in cantiere;
· gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Interventi realizzati in zone sismiche - Inoltre, il testo del Decreto inserisce nell’articolo 34-bis, del Testo Unico Edilizio, il comma 3-bis che descrive i requisiti e le procedure per attestare la conformità degli interventi edilizi in zone sismiche, in presenza, appunto, delle tolleranze costruttive introdotte. Viene specificata la documentazione necessaria e il processo di approvazione/autorizzazione da parte delle autorità competenti.
In dettaglio, per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), il tecnico deve attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni della sezione I del Capo IV della Parte II del Testo Unico Edilizia, ovvero della normativa tecnica per l'edilizia per le costruzioni in zone sismiche. L’attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull'intervento (i contenuti minimi sono indicati dall’articolo 93, comma 3, del Testo Unico Edilizia), deve essere trasmessa allo sportello unico per ottenere l'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale. Per gli interventi considerati di minore rilevanza o privi di rilevanza, secondo l'articolo 94-bis, comma 1, del Testo unico in edilizia la documentazione è trasmessa non per ottenere l’autorizzazione, bensì per l’esercizio delle modalità di controllo da parte della regione.
Una volta ottenuta l’autorizzazione, oppure decorso il termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi, il tecnico può effettuare la dichiarazione sulle tolleranze costruttive, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili.
Adempimenti per ottenere la sanatoria edilizia 2024 -Dal 30 maggio 2024 i privati e le P.A. possono presentare al Comune la domanda di permesso di costruire o Scia in sanatoria, assistiti da un tecnico abilitato che deve attestare la conformità degli interventi alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione.
Il Comune deve pronunciarsi entro:
· 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
· 30 giorni per la Scia in sanatoria;
· 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo.
Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso.
I privati che inoltrano la domanda di sanatoria edilizia 2024 devono pagare una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, che deve comunque essere compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro.
Alle Pubbliche Amministrazioni non è richiesto alcun pagamento.
Cinzia De Stefanis - Fiscalfocus