Smentita ogni velleità di proroga per edifici unifamiliari e condomini, le esigenze di cassa dello Stato colpiscono nuovamente il Superbonus. La bozza della manovra finanziaria prevede l’introduzione, a condizioni peggiorative, di una specifica fattispecie impositiva relativa alla cessione a titolo oneroso di beni immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito, nel recente passato, uno o più interventi agevolati ai fini del Superbonus.
La prima bozza della Legge di Stabilità al vaglio dell’Esecutivo prevede la rilevanza tributaria delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
L’intento speculativo è nuovamente sotto la lente di ingrandimento, questa volta per esigenze di cassa. Si ripete lo schema previsto dall’attuale articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR, secondo il quale solo le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escluse quelle realizzate su beni acquisiti per successione e su immobili che abbiano costituito, per la maggior parte di tale periodo, abitazione principale del cedente e dei suoi familiari, concorrono sempre alla formazione del reddito come “reddito diverso”. In entrambi i casi la ratio sottesa alla norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l'intento speculativo, che fino ad oggi si presumeva sussistere solo quando intercorreva un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell'immobile e quella di vendita dello stesso, nel prossimo futuro sussisterà in tutti casi in cui, nei dieci anni precedenti la cessione, siano stati eseguiti interventi agevolati ai fini del Superbonus, con esercizio di sconto in fattura o cessione del credito.
Stessa ratio, ma con un’aggravante. La nuova fattispecie impositiva prevede espressamente che nella determinazione della plusvalenza, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, non si debba tenere conto delle spese relative agli interventi di cui all’articolo 119 del Decreto Legge n. 34 del 2020, che si siano conclusi da non più di cinque anni, agevolate nella misura del 110 per cento e per le quali il beneficiario abbia esercitato le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito. Per gli interventi che si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, invece, concorrerà al computo dei costi inerenti, che incrementano il costo fiscalmente riconosciuto, il 50 per cento di tali spese.
La nuova fattispecie impositiva e la neutralizzazione dei costi inerenti, totale o parziale, riguarderà i soli interventi e le sole spese agevolate per le quali sia stata esercitata l’opzione di cui all’articolo 121 del Decreto Legge n. 34 del 2020. La conseguente plusvalenza non concorrerà alla formazione del reddito complessivo, ma sarà soggetta all’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito di cui all’articolo 1, comma 496, della Legge n. 266 del 2005, determinata nella misura del 26 per cento, il cui versamento è a cura del notaio rogante.
In caso di detrazione diretta nulla cambierà. Sul punto si colga che con la Risposta n. 204 del 2021 l’Agenzia delle entrate affermò che le spese di manutenzione straordinaria delle unità immobiliari alimentano certamente il costo fiscalmente riconosciuto, quali costi inerenti l’unità immobiliare, rientrando a pieno titolo fra le specie incrementate, nell’accezione della Corte di Cassazione, Sentenza n. 16538 del 22 giugno 2018. In particolare, trattandosi di spese che non attengono alla normale gestione del bene, ma tali da determinarne un incremento di valore, secondo l’Amministrazione finanziaria queste possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infraquinquennale dell'immobile, ai sensi del citato articolo 68 del TUIR, tra i costi inerenti all'immobile medesimo, indipendentemente dalla circostanza che le spese in oggetto diano diritto al Superbonus, o ad altra agevolazione, e che sulle stesse spese il contribuente abbia esercitato l’opzione di cui articolo 121 per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
La posizione favorevole al contribuente, finalizzata a salvaguardare l’irrilevanza reddituale del beneficio fiscale in parola, viene oggi espressamente sacrificata per esigenze di cassa. Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, ma i cui lavori siano stati effettuati nel quinquennio antecedente la cessione, non resta che considerare solo il prezzo di acquisto o il costo di costruzione rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Paolo Iaccarino - Fiscal Focus