L’eventuale plusvalenza realizzata con la vendita di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus non è imponibile, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione.
È questo il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 124/2026, che affronta anche il tema della corretta individuazione della data di acquisto in presenza di estinzione dell’usufrutto per rinuncia gratuita.
Plusvalenza Superbonus: il quadro normativo
La questione ruota attorno all’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Testo unico delle imposte sui redditi. La norma ricomprende tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.
La rilevanza fiscale della plusvalenza opera quando gli interventi agevolati si siano conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione. La stessa disposizione, tuttavia, prevede alcune esclusioni: non rientrano nella fattispecie imponibile gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la vendita. Se tra la data di acquisto o costruzione e la cessione è decorso un periodo inferiore a dieci anni, il requisito va verificato con riferimento alla maggior parte di tale periodo.
Nel caso esaminato, l’immobile era stato oggetto di interventi edilizi agevolati con Superbonus negli anni 2023 e 2024, conclusi entro il 31 dicembre 2024, con fruizione dell’agevolazione tramite sconto in fattura. La proprietaria intendeva vendere l’immobile tra il 31 luglio 2026 e il 31 dicembre 2026, senza escludere una cessione successiva.
La rinuncia gratuita all’usufrutto non sposta la data di acquisto
Uno dei punti centrali del chiarimento riguarda la data da considerare ai fini del calcolo del periodo rilevante. L’istante aveva acquistato la piena proprietà dell’immobile il 9 maggio 2006 dai propri genitori. Successivamente, il 5 giugno 2012, aveva donato ai genitori il diritto di usufrutto vitalizio, mantenendo la nuda proprietà. Il 19 gennaio 2022 l’usufrutto si era poi estinto per rinuncia gratuita degli usufruttuari, con conseguente consolidazione della piena proprietà in capo all’istante.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in tale situazione, la data di acquisto dell’immobile resta quella del 9 maggio 2006. La rinuncia gratuita all’usufrutto da parte dei genitori non determina un nuovo acquisto del bene da parte del nudo proprietario, ma comporta soltanto la riespansione del diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio.
Il ragionamento si fonda sui principi già espressi nella Risoluzione n. 218/E del 30 maggio 2008, richiamata nella risposta. In quella sede, con riferimento alla consolidazione della piena proprietà per morte dell’usufruttuario, era stato precisato che assume rilievo il momento di acquisto della nuda proprietà e non quello di estinzione dell’usufrutto. Chi acquista la nuda proprietà ha già potenzialmente acquistato la proprietà integrale, che torna piena al venir meno dell’usufrutto senza necessità di un nuovo atto di riappropriazione.
Diversa è invece l’ipotesi esaminata dalla Risoluzione n. 188/E del 20 luglio 2009, relativa al riacquisto a titolo oneroso dell’usufrutto da parte del nudo proprietario. In quel caso, l’operazione può assumere rilievo ai fini della plusvalenza, perché vi è un atto negoziale oneroso riconducibile al nudo proprietario. Nel caso della rinuncia gratuita dell’usufruttuario, invece, manca un riacquisto oneroso del diritto reale.
Abitazione principale dei familiari: il requisito va verificato nel decennio prima della vendita
Il secondo profilo affrontato riguarda l’esclusione da imposizione prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR per gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione.
Nel caso oggetto di interpello, i genitori dell’istante avevano mantenuto la residenza anagrafica nell’immobile per un lungo periodo. Il padre vi aveva risieduto dal 30 agosto 1991 fino al 17 febbraio 2022, data del decesso; la madre dal 30 agosto 1991 fino al 28 aprile 2022, data del trasferimento della residenza. Dopo tale momento, l’immobile era rimasto a disposizione della proprietaria oppure era stato concesso in locazione a terzi.
L’Agenzia ritiene che, se la vendita interviene entro il 27 aprile 2027, l’immobile possa considerarsi adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione. In tale finestra temporale, infatti, il periodo in cui l’immobile è stato destinato ad abitazione principale dei genitori supera il periodo in cui l’immobile ha avuto una diversa destinazione.
Pertanto, in caso di vendita entro il 27 aprile 2027, l’eventuale plusvalenza non concorre a tassazione ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, pur trattandosi di un immobile interessato da lavori agevolati con Superbonus.
Redazione Fiscal Focus