Il nuovo prelievo potrebbe essere più caro per metà dei soggetti interessati
A Firenze. A ottobre il Comune ha approvato una delibera che prevede lo stop agli affitti turistici nell’area Unesco, che copre il 5% del territorio comunale e accoglie il 75% delle locazioni brevi; Imu azzerata per tre anni a chi torna alla locazione ordinaria
Con l’aumento al 26% conviene mollare la cedolare e scegliere la tassazione ordinaria? Finora quasi tutti hanno optato per la tassa piatta. E infatti ci sono 2,7 milioni di locatori in cedolare a fronte di 3,6 milioni di case locate da persone fisiche. Ma la nuova aliquota sugli affitti brevi cambia i calcoli.
La valutazione dipende da tre fattori (escludiamo il caso di chi destina alla locazione breve più di quattro alloggi ed entra nel regime d’impresa).
1 Il reddito annuo . Oltre i 28mila euro di reddito complessivo, l’Irpef ha l’aliquota del 35 per cento. Se i canoni da locazione breve ricadono in questo scaglione, la cedolare è sempre vantaggiosa (21% o 26% è lo stesso). Anche perché, oltre all’Irpef, vanno pagate anche le addizionali all’Irpef e, casomai si registrasse il contratto, il registro e il bollo.
Statistiche alla mano, metà di coloro che applicano la tassa piatta hanno un reddito oltre 28mila euro.
2 Le addizionali. Fino a 28mila euro di reddito, dal 2024 ci sarà un unico scaglione Irpef con aliquota del 23 per cento. È una delle novità della delega fiscale.
Si tratta allora di confrontare l’Irpef del 23% (applicata sul 95% del canone, con deduzione forfettaria) e la cedolare secca al 21% sull’intero canone (con una casa sola destinata all’affitto breve) o al 26% (due o più case).
Su mille euro di canone, l’Irpef incide per 219 euro, la cedolare al 21% per 210 euro e quella al 26% per 260 euro. La differenza è ridotta, ma la tassa piatta al 21% è ancora vincente. Quella al 26%, invece, è più cara dell’Irpef.
Metà dei locatori sottoposti al 26%, perciò, potrebbero preferire la tassazione ordinaria. Va detto, però, che le addizionali locali all’Irpef possono assottigliare il divario fino ad azzerarlo, soprattutto per i contribuenti nella fascia tra i 15mila e 28mila euro di reddito, che nelle regioni con l’addizionale più cara oggi pagano anche il 3%, cui aggiungere l’addizionale comunale, spesso allo 0,8 per cento.
Non dovrebbero invece entrare in gioco l’imposta di registro e il bollo, perché la registrazione è obbligatoria solo se si superano, anche con più contratti brevi, i 30 giorni con lo stesso inquilino nello stesso anno solare.
3 I bonus. Al di là del reddito, chi vuole (o deve) sfruttare le detrazioni in dichiarazione dei redditi potrebbe preferire la tassazione ordinaria, per ridurre o azzerare l’Irpef con i bonus. Dalla cedolare, infatti, non si possono scalare le detrazioni.
Le variabili da valutare sono diverse, insomma. Ma si può aspettare il modello Redditi o 730 presentato nel 2025 per decidere il da farsi: a parte i casi in cui si registra il contratto (in cui la scelta va fatta subito) la cedolare per gli affitti brevi può essere opzionata in dichiarazione, anche facendo scelte diverse per i diversi contratti.
Cristiano Dell'Oste - Il Sole 24 Ore