Il Milleproroghe convertito rimedia alle «dimenticanze» della legge di bilancio
Con una norma introdotta durante l’iter di conversione, il DL 215/2023, conv. in L. 18/2024 (c.d. “Milleproroghe”), ha esteso, sino al 31 dicembre 2024, l’obbligo per gli intermediari finanziari, i quali eroghino mutui per l’acquisto della prima casa con accesso al Fondo di garanzia nella misura massima dell’80% ex art. 64 comma 3 del DL 73/2021, di applicare le condizioni economiche di miglior favore rispetto al tasso effettivo globale medio (TEGM) in vigore, nel caso di differenziale negativo tra la media del tasso interest rate swap a 10 anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente a quello di erogazione, e la media del tasso interest rate swap a 10 anni, pubblicato ufficialmente, del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.
È in questo senso che va interpretato il dettato del nuovo art. 3 comma 12-septies del DL 215/2023 convertito, secondo il quale “la disposizione di cui all’art. 64 comma 3, terzo periodo, del DL 73/2021 si applica fino al 31 dicembre 2024”.
Con tutta evidenza, la previsione normativa trascritta rappresenta una sorta di completamento della proroga, sino al 31 dicembre 2024, riferita dall’art. 1 comma 7 della L. 213/2023 (legge di bilancio 2024) ai soli termini di cui all’art. 64 comma 3 primo e secondo periodo del DL 73/2021.
Come evidenziato su Eutekne.info (si veda “Accesso prioritario al Fondo di garanzia prima casa per tutto il 2024” del 23 dicembre 2023), in quell’occasione, il legislatore ha, tra l’altro, esteso, all’intero arco temporale del 2024, la possibilità di accesso al Fondo di garanzia prima casa, con soglia massima dell’80% in luogo dell’ordinario 50%, da parte delle categorie c.d. prioritarie ex art. 1 comma 48 lett. c) della L. 147/2013, purché munite di un ISEE non superiore a 40.000 euro anni e per mutui ipotecari di ammontare non superiore a 250.000 euro con limite di finanziabilità (inteso come rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori) superiore all’80%.
Nello specifico, i soggetti beneficiari dell’accesso prioritario al Fondo di garanzia prima casa, alle condizioni sopra descritte, sono:
- le giovani coppie;
- i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
- i conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;
- i giovani che non hanno compiuto 36 anni di età.
Altresì, il richiamo, ex art. 1 comma 7 della L. 213/2023, al secondo periodo al comma 3 dell’art. 64 del DL 73/2021 ha messo in chiaro che, in presenza dei requisiti soggetti e oggettivi di cui sopra, l’elevazione della garanzia massima concedibile sino all’80% della quota capitale è stata prorogata al 31 dicembre 2024 anche con riferimento ai casi in cui il tasso effettivo globale (TEG) sia superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle finanze, nella misura massima del differenziale tra la media del tasso interest rate swap a 10 anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente a quello di erogazione, e la media del tasso interest rate swap a 10 anni, pubblicato ufficialmente, del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.
Dalla lettura del terzo e ultimo periodo del comma 3 dell’art. 64 del DL 73/2021 si desume che la disciplina di cui sopra è destinata a operare solo quando il differenziale del tasso interest rate swap a 10 anni, determinato secondo i criteri di cui al secondo periodo della medesima disposizione, sia di segno positivo. L’ultima parte del citato art. 64 recita, infatti, ch “nel caso in cui il differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore e a darne indicazione secondo le modalità stabilite nel comma 3-bis”, vale a dire indicando in sede di richiesta della garanzia, nonché nel contratto di finanziamento stipulato, le condizioni economiche di miglior favore applicate ai beneficiari in ragione dell’intervento del Fondo di garanzia per la prima casa.
Come già accennato, la proroga dell’operatività dell’art. 64 comma 3 del DL 73/2021, sino al 31 dicembre 2024, è stata espressamente disposta dalla legge di bilancio 2024 con esclusivo riguardo al primo e al secondo periodo, sicché, in caso di differenziale negativo, avrebbe dovuto considerarsi esaurito al 30 giugno 2023 (art. 3 comma 10-bis del DL 198/2022, conv. in L. 14/2023) l’obbligo dei finanziatori di applicare i tassi agevolati di cui al terzo periodo.
Invece, l’art. 3 comma 12-septies del DL “Milleproroghe” convertito, da leggersi in continuità con l’art. 1 comma 7 della L. 213/2023, chiarisce che, per tutto il 2024, gli intermediari finanziari saranno tenuti ad applicare le condizioni economiche di miglior favore ai mutui prima casa garantiti dallo Stato all’80% della quota capitale, ogniqualvolta il differenziale interest rate swap a 10 anni risulti negativo.
Carmela Novella - Eutekne