In Italia, non esiste alcuna norma che imponga un prezzo minimo per la vendita di un immobile. Le parti sono libere di stabilire il corrispettivo che ritengono più opportuno, anche se notevolmente inferiore al valore di mercato. La legge, infatti, considera lecita persino la cessione gratuita di un immobile sotto forma di donazione, disciplinata dall’art. 769 del Codice Civile. Pertanto, una compravendita con un prezzo “ribassato” non è di per sé illegale, purché non venga utilizzata per finalità elusive o fraudolente. Attenzione, però: creditori ed eredi del venditore potrebbero contestare l’atto se ritengono che la vendita mascheri una donazione, con possibili azioni legali per far dichiarare l’inefficacia della cessione.
In Italia, non esiste alcuna norma che imponga un prezzo minimo per la vendita di un immobile. Le parti sono libere di stabilire il corrispettivo che ritengono più opportuno, anche se notevolmente inferiore al valore di mercato.
La legge, infatti, considera lecita persino la cessione gratuita di un immobile sotto forma di donazione, disciplinata dall’art. 769 del Codice Civile. Pertanto, una compravendita con un prezzo “ribassato” non è di per sé illegale, purché non venga utilizzata per finalità elusive o fraudolente.
Attenzione, però: creditori ed eredi del venditore potrebbero contestare l’atto se ritengono che la vendita mascheri una donazione, con possibili azioni legali per far dichiarare l’inefficacia della cessione.
Perché vendere (o acquistare) a un prezzo inferiore
La scelta di indicare un prezzo più basso nel rogito può avere vantaggi economici per entrambe le parti:
Per l’acquirente:
Risparmio sulle spese notarili, calcolate sul valore dell’atto.
Minore imposta di registro, pari al 9% (o al 2% per la “prima casa”), mai inferiore a 1.000 euro.
Per il venditore:
Riduzione della plusvalenza imponibile in caso di cessione entro cinque anni dall’acquisto, con minor carico fiscale.
In molti casi, questa dinamica nasconde pagamenti in nero della quota non dichiarata, con evidenti rischi fiscali e sanzionatori.
I rischi di una vendita a prezzo troppo basso
Se l’Agenzia delle Entrate accerta che il prezzo effettivo di vendita è superiore a quello dichiarato, scattano controlli e sanzioni. Le conseguenze principali sono:
1. Maggiori imposte e sanzioni pesanti
In base all’art. 72 del DPR 131/1986 (in vigore fino al 31 dicembre 2025):
Occorre versare la maggior imposta di registro calcolata sulla differenza tra il prezzo dichiarato e quello reale.
Si applica una sanzione amministrativa dal 200% al 400% della differenza accertata.
A tutela del credito d’imposta, lo Stato ha un privilegio sull’immobile, che può essere sottoposto a espropriazione anche nei confronti di terzi acquirenti.
2. Violazioni antiriciclaggio
Il D.Lgs. 231/2007 impone un limite all’uso del contante, attualmente fissato a 5.000 euro. Se la parte non dichiarata della transazione viene pagata in contanti:
Per somme fino a 250.000 euro, la sanzione varia da 1.000 a 50.000 euro.
Per importi superiori a 250.000 euro, la sanzione sale a un range tra 5.000 e 250.000 euro.
Queste sanzioni si applicano a entrambe le parti, sia venditore che acquirente.
3. Plusvalenza non dichiarata
Se la cessione genera una plusvalenza tassabile (ad esempio per vendita entro cinque anni dall’acquisto), dichiarare un prezzo inferiore comporta ulteriori sanzioni:
Da 120% a 240% dell’imposta non dichiarata, con un minimo di 250 euro.
Nei casi più gravi, la condotta può configurare il reato di frode fiscale.
Come tutelarsi: buone pratiche per professionisti e clienti
Per evitare contestazioni, i professionisti – notai, commercialisti e consulenti immobiliari – dovrebbero:
- Consigliare trasparenza totale nella dichiarazione del prezzo effettivo.
- Verificare la corretta tracciabilità dei pagamenti, preferendo sempre strumenti bancari.
- Informare venditori e acquirenti dei rischi fiscali e penali connessi alla sotto-dichiarazione.
- Conservare documentazione completa per almeno cinque anni, utile in caso di controlli.
Redazione FiscalFocus